Imóveis e aluguel de longo prazo para estrangeiros

Compra de imóvel urbano

Não há restrições por nacionalidade. Um estrangeiro compra um apartamento ou casa na cidade praticamente nas mesmas condições que um brasileiro.

O que é necessário:

• CPF — obrigatório para qualquer negócio imobiliário. O estrangeiro, inclusive não residente, o obtém no consulado brasileiro no exterior ou já no Brasil — na Receita Federal ou em ponto parceiro, ver Dinheiro no Brasil — câmbio, cartões, Pix, saque em dinheiro
• Passaporte estrangeiro e a documentação padrão
• A transação é lavrada em cartório e registrada no Registro de Imóveis — sem o registro o direito de propriedade não surge

Residência no Brasil e autorização de residência não são exigidas para comprar imóvel urbano.

Imóveis rurais — restrições rigorosas

A matéria é regulada pela Lei 5.709/1971. Em 23/04/2026 o Supremo Tribunal Federal (STF), por unanimidade, nos processos ACO 2463 e ADPF 342, confirmou a constitucionalidade dessas restrições e revogou a orientação do tribunal de São Paulo que permitia aos cartórios registrarem tais negócios sem autorização federal.

Condições-chave:

• Exigência de residência permanente da pessoa física estrangeira no Brasil
• Limite de área — até 50 “módulos de exploração” por pessoa física; até 3 módulos a aquisição é livre de autorização, de 3 a 50 — segundo regras estabelecidas pelo governo (art. 3)
• Autorização prévia para aquisição em áreas consideradas de segurança nacional; por decisão do STF — autorização prévia do Ministério da Agricultura
• Registro no INCRA

Não dá para contornar com aluguel: o artigo 23 da Lei 8.629/1993 estende as mesmas restrições ao arrendamento — aluguel de longo prazo de terras agrícolas. Isso foi feito de propósito, para que contratos agrários não sejam usados como um caminho para contornar as regras sobre terra.

Exceção: o estrangeiro casado com brasileiro sob o regime de comunhão de bens é equiparado ao cônjuge e não está sujeito aos limites da Lei 5.709/1971.

Aluguel residencial de longo prazo

Formalmente a nacionalidade não importa, mas na prática há uma barreira.

Fiador. O contrato padrão brasileiro de aluguel exige um fiador — pessoa com imóvel na mesma cidade, que responde pelas obrigações do locatário. O recém-chegado normalmente não tem essa pessoa. Alternativas usadas no mercado:

• Seguro-fiança — seguro em substituição ao fiador, contratado em seguradora; mais caro, mas disponível
• Caução — depósito, normalmente equivalente a alguns meses de aluguel
• Título de capitalização — produto financeiro de acumulação usado como garantia
• Aluguel diretamente com o proprietário sem imobiliária — às vezes mais flexível nas condições

Formato do contrato:

• Aluguel por temporada — por dia ou por mês, com entrada mais simples, mas mais caro
• Aluguel residencial — contrato padrão, normalmente por 30 meses, regulado pela Lei do Inquilinato
• Condomínio (taxas de manutenção do condomínio) e IPTU (imposto municipal sobre imóveis) são pagos separadamente — muitas vezes não estão previstos no orçamento e geram surpresas desagradáveis

Santa Catarina: como a ilha complica essas regras

As regras gerais acima valem para o país todo. Em Florianópolis elas esbarram no calendário turístico: o imóvel vira locação por temporada na alta estação, e encontrar um contrato anual comum em dezembro–fevereiro é mais difícil e mais caro do que em maio. O que muda é o regime jurídico do contrato.

A análise do regime, a diferença entre a ilha e o continente e o que muda na alta temporada estão em Viver em Florianópolis — a ilha pelos olhos de um morador, não de um turista. O imposto na compra em Florianópolis — 2% e com ressalvas — está em Compra de imóvel no Brasil — procedimento da transação e checagens (em russo).

Importante: status de permanência

A compra de imóvel no Brasil não confere direito de residência e não altera o status migratório. O tempo de permanência é contado segundo as regras do regime de visto independentemente de a pessoa ter apartamento aqui, ver Quanto tempo se pode ficar no Brasil e como prorrogar o período.

Esse é o equívoco mais comum sobre o tema.

Fontes

1. T1Lei 5.709/1971 — compra de terra rural por estrangeiro residente: até 50 módulos, até 3 módulos sem autorizaçãoplanalto.gov.br · fonte primária
2. T1gov.br, Receita Federal — CPF para estrangeiros, residentes e não residentes, inclusive dentro do Brasilgov.br · fonte primária
3. T1MPF, 23/04/2026 — STF unânime em ACO 2463 e ADPF 342: compra de imóvel rural por estrangeiros e por empresas com controle estrangeiro exige autorização préviampf.mp.br · fonte primária
4. T2Registro de Imóveis do Brasil — STF manteve restrições à compra de terras por estrangeirosregistrodeimoveis.org.br · fonte secundária
5. T2Demarest — análise da decisão do STF sobre restrições a estrangeirosdemarest.com.br · fonte secundária

T1 — fonte primária: lei, site do órgão, tabela. T2 — secundária: imprensa, sites especializados. T3 — outras.