A Lei do Inquilinato permite que o locador exija uma garantia, mas apenas uma entre quatro — e exigir duas ao mesmo tempo é expressamente proibido sob pena de nulidade, e pelo art. 43 isso também é contravenção penal. O depósito em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser mantido em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao locatário. Esta é a norma mais útil para o recém-chegado: o mercado regularmente tenta exigir fiador e caução ao mesmo tempo.
Quatro garantias admitidas (art. 37)
| Tipo | O que é |
|---|---|
| Caução | garantia — em dinheiro, bens móveis ou imóveis |
| Fiança | garantia dada por pessoa física, normalmente com imóvel na mesma cidade |
| Seguro de fiança locatícia | seguro em substituição ao fiador |
| Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento | garantia sobre cotas de fundo de investimento |
Art. 37, parágrafo único: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”.
É essa a regra mais violada com estrangeiros — o recém-chegado não tem fiador, e em vez de substituir por outra garantia lhe oferecem adicionar uma caução em dinheiro.
Sanção pelo descumprimento (art. 43)
Exigir mais de uma garantia em um mesmo contrato — contravenção penal. Sanção: prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa no valor de 3 a 12 meses de aluguel, revertida em favor do locatário.
Pela mesma disposição penalizam-se também a exigência de pagamentos além do aluguel e das cobranças permitidas e a exigência de adiantamento do aluguel — exceto nos casos do art. 42 e da locação para temporada.
O que exatamente se torna nulo. Do texto do art. 37 pode-se ler que todo o contrato seria nulo, mas a jurisprudência consolidada interpreta a norma de modo diferente: anula-se apenas a garantia excedente, e a primeira garantia acordada permanece em vigor. Ou seja, o locatário não perde o imóvel; cai apenas a obrigação excedente.
Depósito em dinheiro (art. 38)
- Não mais que três meses de aluguel (§2)
- Deve ser mantido em caderneta de poupança
- Todos os rendimentos dele, no momento da devolução, pertencem ao locatário — ou seja, os juros pertencem ao locatário, e não ao locador
- A garantia com bens móveis é registrada no registro de títulos e documentos, com bens imóveis — por anotação na matrícula do imóvel (§1)
Prazo de vigência da garantia (art. 39)
Se o contrato não dispuser em contrário, qualquer garantia vigora até a efetiva devolução do imóvel — inclusive em caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado. O fiador não se libera automaticamente ao término do prazo inicial.
Modalidades de locação
- Locação residencial — contrato padrão para moradia, no mercado normalmente de 30 meses.
- Locação para temporada — locação de curta duração; para ela a lei admite expressamente pagamento antecipado. Tratada abaixo: em regiões turísticas como Santa Catarina este é o formato principal no verão, e é nele que mais surgem problemas.
Locação para temporada — art. 48–50
O que é (art. 48). Locação para residência temporária: férias, estudo, tratamento de saúde, reforma do próprio imóvel e circunstâncias semelhantes, limitadas por prazo. O contrato é de no máximo 90 dias, independentemente de o imóvel ser mobiliado ou não.
Parágrafo único do art. 48: se o imóvel for mobiliado, o contrato deve obrigatoriamente descrever os móveis e utensílios indicando seu estado. Isso é proteção para ambas as partes e o primeiro cuidado esquecido em acordos verbais.
Pagamento antecipado (art. 49). O locador pode receber o valor total e os pagamentos de uma só vez e antecipadamente, bem como exigir qualquer das garantias do art. 37. Ou seja, “pagar por três meses de uma vez” aqui é legal — ao contrário da locação residencial comum.
Regra que transforma o contrato (art. 50). Se, findo o prazo, o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem objeção do locador, a locação presume-se prorrogada por prazo indeterminado, e exigir pagamento adiantado passa a ser proibido.
Parágrafo único do art. 50: após essa prorrogação o locador só pode rescindir o contrato após 30 meses do seu início ou pelos fundamentos do art. 47.
Para o recém-chegado: um contrato de curta duração que “simplesmente se prorrogou sozinho” por mais de um mês transforma-se em contrato por prazo indeterminado com toda a proteção da locação comum. Para o locatário isso é vantajoso; para o locador é risco, e por isso em locais turísticos se dá atenção à formalização.
Ao aluguel quase sempre se somam condomínio (taxas de manutenção do prédio) e IPTU — eles frequentemente não são previstos no orçamento, veja Impostos sobre propriedade imobiliária no Brasil para não residente (em russo).
Rescisão antecipada do contrato (art. 4)
Enquanto vigorar o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel. O locatário pode desocupar — mas paga multa rescisória, e ela é proporcional à parte não cumprida do prazo, não sendo cobrada integralmente. Se o valor da multa não estiver fixado no contrato, será determinado pelo juiz.
Só há uma isenção da multa (art. 4, parágrafo único): transferência pelo empregador (privado ou público) para outra localidade. Condição — notificar o locador por escrito com antecedência mínima de 30 dias.
Para o recém-chegado esta é a norma central do tema: o contrato residencial padrão é firmado por 30 meses, e os planos mudam mais rápido.
Reajuste e revisão do aluguel (arts. 17–20)
- As partes fixam livremente o valor do aluguel, mas é proibido estipulá-lo em moeda estrangeira e vinculá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). Acordar pagar “em dólares” não é permitido.
- O valor ou a cláusula de correção podem ser alterados por acordo entre as partes (art. 18).
- Se não houver acordo, após três anos de vigência do contrato qualquer das partes pode pedir judicialmente a revisão do valor até o nível de mercado (art. 19).
- Pagamento antecipado do aluguel é proibido, exceto nos casos do art. 42 (quando não há nenhuma garantia) e da locação para temporada (art. 20).
O índice de correção é matéria contratual; no mercado usam-se índices de inflação. A própria lei não nomeia um índice.
Quem paga o quê no condomínio (arts. 22 X e 23 XII)
É aqui que o recém-chegado costuma ser cobrado a mais.
| Paga o locador — despesas extraordinárias | Paga o locatário — despesas ordinárias |
|---|---|
| obras que afetem a estrutura do prédio | salários e encargos do pessoal do condomínio |
| pintura de fachadas e esquadrias externas | água, esgoto, gás, energia das áreas comuns |
| obras para restabelecer a habitabilidade do prédio | limpeza, manutenção e pintura das áreas comuns |
| indenizações trabalhistas por desligamentos ocorridos antes do início da locação | manutenção de sistemas e equipamentos coletivos |
| instalação de sistemas de segurança, combate a incêndio, comunicação, equipamentos esportivos e de lazer | manutenção de elevadores, interfones, antenas coletivas |
| decoração e paisagismo das áreas comuns | pequenos reparos das instalações elétricas e hidráulicas comuns |
| constituição de fundo de reserva | rateio do déficit, exceto o período anterior ao início da locação |
Para lembrar, o princípio é: tudo que melhora ou repara o próprio prédio — é responsabilidade do proprietário; tudo que mantém seu funcionamento dia a dia — é do locatário. Cobrar a contribuição para o fundo de reserva e a pintura da fachada no rateio ao locatário é ilegal.
Se o imóvel for vendido (arts. 27–34)
O locatário tem direito de preferência para compra em igualdade de condições com terceiros. O proprietário é obrigado a notificá-lo sobre a operação — por via judicial, extrajudicial ou por outro meio incontroverso — indicando todas as condições: preço, forma de pagamento, existência de ônus, local e horário para consulta dos documentos (art. 27).
- Há 30 dias para resposta, e o silêncio extingue o direito (art. 28).
- Se o locatário aceitou e o proprietário desistiu, este responde pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes (art. 29).
- Se o direito foi desrespeitado, o locatário pode exigir indenização ou ficar com o imóvel, pagando o preço e despesas — dentro de 6 meses do registro da operação e somente se o contrato de locação tiver sido averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33).
- O condômino proprietário tem preferência superior à do locatário (art. 34).
Averbar o contrato de locação na matrícula é um ato barato, e só ele torna esse direito efetivo.
Como termina o contrato (arts. 46–47)
| Prazo do contrato | O que ocorre ao término |
|---|---|
| 30 meses ou mais, por escrito | encerra-se automaticamente, sem notificações. Se o locatário permaneceu e o proprietário não se manifestou por 30 dias — o contrato passa a ser por prazo indeterminado, e a partir daí o proprietário pode rescindi-lo a qualquer momento, concedendo 30 dias para desocupação |
| menos de 30 meses | transforma-se automaticamente em contrato por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado pelos fundamentos previstos na lei |
Os fundamentos do art. 47 — lista taxativa:
- os casos do art. 9 — acordo entre as partes, infração contratual ou legal, inadimplência, necessidade de obras urgentes por exigência das autoridades;
- rescisão do contrato de trabalho, se a moradia estiver vinculada ao trabalho;
- para a moradia do próprio locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente que não possua residência própria;
- demolição e obra licenciada ou obras aprovadas que ampliem a área em pelo menos 20%, e para hotelaria ou pensão — 50%;
- se a locação ininterrupta durar mais de cinco anos.
Quanto ao terceiro fundamento, será preciso provar em juízo a necessidade se o locador já ocupa outro imóvel nas mesmas condições (§1). O quinto fundamento é o outro lado da proteção dos contratos curtos: ela não é eterna.
Isso é contraintuitivo: um contrato mais curto protege mais o locatário. Os 30 meses padrão, ao término, transformam-se em um regime em que o locador pode pedir a desocupação com um mês de antecedência sem justificativa.
Com que índices se reajusta o aluguel — e de quanto foram
A lei não nomeia o índice; ele é escolhido no contrato. Na prática são dois, e estes foram seus valores nos doze meses até maio de 2026: IGP-M FGV +1,95%, IPCA IBGE +4,72%. Uma diferença a favor do locatário como esta é rara: normalmente o IGP-M cresce mais rápido, por isso no contrato convém ver qual deles está previsto. Ambos os valores são do informe do índice FipeZAP de maio de 2026, onde são apresentados para comparação com o mercado de locação.
Fontes
- T1Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)planalto.gov.br · fonte primária
- T2Proibição de garantia dupla em contratos de locação: jurisprudênciajusbrasil.com.br · fonte secundária
- T2Lei do Inquilinato: interpretação e jurisprudênciaportalimobiliariocontagem.com.br · fonte secundária
- T1Informe FipeZAP de maio 2026 — valores comparativos IGP-M FGV (+1,95%) e IPCA IBGE (+4,72%) em 12 mesesdownloads.fipe.org.br · fonte primária
T1 — fonte primária: lei, site do órgão, tabela. T2 — secundária: imprensa, sites especializados. T3 — outras.