Налог возникает трижды: при покупке платят муниципальный ITBI, обычно 2–4% от стоимости, при владении ежегодный IPTU, при получении дохода 15% у источника с аренды и от 15% с прироста капитала при продаже. Для собственника из страны с льготным налогообложением обе ставки — 25%. Налог с аренды нерезидента берётся не с полной суммы: из неё вычитаются подтверждённые IPTU, взносы кондоминиума и расходы на сбор аренды. Без документов на эти расходы налог удержат с полной суммы.
⚠️ Это обзор для ориентирования, не налоговая консультация. Конкретную сделку считает бразильский бухгалтер.
При покупке — ITBI
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — муниципальный налог на переход права собственности, платится в момент оформления.
- Ставка задаётся каждым муниципалитетом, обычно 2–4%; во Флорианополисе 2%, со льготной ставкой для финансирования по SFH, см. Покупка недвижимости в Бразилии — порядок сделки и проверки
- База — valor venal, то есть цена, за которую объект продался бы за наличные в обычных рыночных условиях. Это не кадастровая стоимость для IPTU и не «большее из двух»
- Без уплаты ITBI сделку не зарегистрируют в Registro de Imóveis
Как спорят о базе. В 2022 году STJ в Теме 1113 решил: база ITBI к IPTU не привязана, заявленная в сделке цена считается рыночной, пока мэрия не опровергнет её в административной процедуре, а заранее заданный самой мэрией ориентир применять нельзя. В январе 2026 года LC 227 переписала ст. 38 CTN: мэрия оценивает рыночную цену по техническим критериям — ценам рынка, данным нотариусов и банков, характеристикам объекта, — обязана эти критерии опубликовать, а покупатель вправе оспорить оценку встречной экспертизой.
К этому добавляются нотариальные сборы (cartório) и пошлина за регистрацию; их считают отдельно, и в ITBI они не входят.
При владении — IPTU
Imposto Predial e Territorial Urbano — ежегодный муниципальный налог на городскую недвижимость. Ставка и порядок оплаты зависят от муниципалитета, обычно есть скидка за единовременный платёж и рассрочка помесячно. Календарь скидок Флорианополиса и то, что там можно оспорить, разобрано в IPTU и городские сборы во Флорианополисе — календарь скидок и пересмотр стоимости.
Плюс взносы condomínio, которые налогом не считаются, а идут платой за содержание дома, но в бюджете владения они часто крупнее IPTU.
С дохода от аренды — IRRF 15%
Если собственник налоговый нерезидент, с арендной платы удерживается IRRF по ставке 15% (ст. 763 Декрета 9.580/2018, RIR). Удержание окончательное, годовой декларации в Бразилии оно не требует. Для страны с льготным налогообложением ставка 25%.
База — аренда за вычетом подтверждённых расходов. Параграф ст. 763 отсылает к ст. 42 RIR, и из суммы аренды исключаются:
- IPTU и другие налоги и сборы по объекту;
- взносы кондоминиума;
- расходы на сбор аренды — например, комиссия администрадоры за приём платежей;
- аренда, уплаченная за объект, который сдаётся в субаренду.
Вычет работает только по документам: удерживает налог представитель собственника в Бразилии, и без подтверждения расходов он удержит 15% с полной суммы.
Для резидента логика другая: доход декларируется через carnê-leão и годовую декларацию по прогрессивной шкале. Поэтому налоговый статус собственника определяет всё: применение «нерезидентской» схемы к тому, кто формально остался резидентом, даёт ошибку режима, а не оптимизацию.
Новый слой с 2026 года — IBS и CBS. Физлицо, у которого за прошлый год аренда принесла больше R$ 240 000 и сдавалось больше трёх объектов, становится плательщиком новых налогов на аренду. Ставка для аренды снижена на 70%, на жилой объект действует вычет R$ 600 в месяц (ст. 251, 260, 261 LC 214/2025). Сдающего одну-две квартиры это не касается. Устройство реформы — Налоговая реформа Бразилии — CBS и IBS вместо старых налогов.
При продаже — прирост капитала
Налог на ganho de capital берут с разницы между ценой продажи и ценой приобретения. Нерезидент платит по тем же правилам, что и резидент; налог удерживает покупатель-резидент, а если покупатель тоже за рубежом — его представитель в Бразилии (ст. 745 §3 RIR). Для страны с льготным налогообложением ставка 25%.
Шкала по Lei 13.259/2016:
| Прирост капитала | Ставка |
|---|---|
| до R$ 5 млн | 15% |
| R$ 5–10 млн | 17,5% |
| R$ 10–30 млн | 20% |
| свыше R$ 30 млн | 22,5% |
Льготы по освобождению от налога, доступные резидентам (например, при покупке другого жилья в установленный срок), к нерезидентам в общем случае не применяются.
Что понадобится практически
- CPF — без него ни сделки, ни налоговых расчётов, см. Деньги в Бразилии — обмен валюты, карты, Pix, снятие наличных
- Бразильский бухгалтер или налоговый юрист — режимы резидент/нерезидент, DARF, декларации и вывод средств за рубеж это не самостоятельная работа
- Оформленный ввод средств — деньги на покупку должны быть заведены в страну легально и зарегистрированы, иначе возникнут проблемы при обратном выводе выручки от продажи
Источники
- T1Decreto 9.580/2018 (RIR) — IRRF 15% с аренды нерезиденту с вычетом подтверждённых расходов; 25% при юрисдикции с льготным налогообложением; удержание налога покупателем при продажеplanalto.gov.br · первоисточник
- T1Lei 13.259/2016 — прогрессивная шкала налога на прирост капитала физлица 15–22,5%planalto.gov.br · первоисточник
- T1LC 227/2026 — новая редакция CTN о базе ITBI: рыночная цена при продаже за наличные, критерии оценки, право оспоритьplanalto.gov.br · первоисточник
- T1STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP, 24.02.2022) — база ITBI не привязана к IPTU, заявленная цена презюмируется рыночной, заранее заданный муниципальный ориентир недопустимstj.jus.br · первоисточник
- T1LC 214/2025 в ред. LC 227/2026 — физлицо-арендодатель как плательщик IBS и CBS: свыше R$ 240 000 и больше трёх объектов; ставка минус 70%, вычет R$ 600 в месяцplanalto.gov.br · первоисточник
- T2Налогообложение покупки недвижимости нерезидентом, правила 2026minhacontabilidadeonline.com.br · вторичный источник
- T2IRRF 15% с аренды при собственнике за границей; база — аренда за вычетом IPTU, кондоминиума и комиссии за сборcarvalhobarros.adv.br · вторичный источник
- T2Расчёт налога на прирост капитала при продаже нерезидентомbrasiltax.com · вторичный источник
T1 — первоисточник: закон, сайт ведомства, тариф. T2 — вторичный: пресса, профильные сайты. T3 — прочее.