Закон об аренде разрешает арендодателю потребовать гарантию, но только одну из четырёх — и требовать две сразу прямо запрещено под угрозой недействительности, а по ст. 43 это ещё и уголовный проступок. Денежный депозит не может превышать трёх месячных арендных плат и должен размещаться на сберегательном счёте, а проценты по нему принадлежат арендатору. Это самая полезная норма для приезжего: рынок регулярно пытается взять и поручителя, и депозит одновременно.
Четыре допустимые гарантии (ст. 37)
| Вид | Что это |
|---|---|
| Caução | залог — деньгами, движимым или недвижимым имуществом |
| Fiança | поручительство физического лица, обычно с недвижимостью в том же городе |
| Seguro de fiança locatícia | страховка вместо поручителя |
| Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento | залог паёв инвестиционного фонда |
Ст. 37, единственный параграф: «Запрещено, под страхом ничтожности, более одной из форм гарантии в одном договоре аренды».
Именно это чаще всего нарушают в отношении иностранцев — у приезжего нет fiador, и вместо замены на другую гарантию ему предлагают внести депозит дополнительно.
Санкция за нарушение (ст. 43)
Требование более одной гарантии в одном договоре — contravenção penal, уголовный проступок. Санкция: простой арест от 5 дней до 6 месяцев либо штраф в размере от 3 до 12 месячных арендных плат, взыскиваемый в пользу арендатора.
Той же статьёй наказываются требование платежей сверх аренды и разрешённых начислений и требование предоплаты аренды — кроме случаев ст. 42 и посуточной аренды (locação para temporada).
Что именно становится недействительным. Из текста ст. 37 можно прочитать, что ничтожен весь договор, но сложившаяся судебная практика толкует норму иначе: аннулируется только избыточная гарантия, а первая согласованная остаётся в силе. То есть арендатор не теряет жильё, он теряет лишнее обязательство.
Денежный депозит (ст. 38)
- Не более трёх месячных арендных плат (§2)
- Размещается на сберегательном счёте (caderneta de poupança)
- Все выгоды от него при возврате достаются арендатору — то есть проценты принадлежат арендатору, а не арендодателю
- Залог движимым имуществом регистрируется в реестре титулов и документов, недвижимым — отметкой в matrícula объекта (§1)
Срок действия гарантии (ст. 39)
Если в договоре не сказано иное, любая гарантия действует до фактического возврата объекта — в том числе при продлении аренды на неопределённый срок. Поручитель не освобождается автоматически по окончании первоначального срока.
Форматы аренды
- Locação residencial — стандартный жилой договор, на рынке обычно 30 месяцев.
- Locação para temporada — краткосрочная аренда; для неё закон отдельно допускает предоплату. Разобрана ниже: в курортных регионах вроде Санта-Катарины это основной формат летом, и на нём чаще всего обжигаются.
Locação para temporada — ст. 48–50
Что это (ст. 48). Аренда для временного проживания: отдых, учёба, лечение, ремонт собственного жилья и подобные обстоятельства, ограниченные сроком. Договор — не более 90 дней, независимо от того, меблировано жильё или нет.
Единственный параграф ст. 48: если жильё меблировано, в договоре обязательно описывается мебель и утварь с указанием состояния. Это защита обеих сторон и первое, чего не делают при устной договорённости.
Предоплата (ст. 49). Наймодатель вправе получить всю плату и платежи разом и вперёд, а также потребовать любую из гарантий по ст. 37. То есть «заплатите за три месяца сразу» здесь законно — в отличие от обычной жилой аренды.
Правило, которое переворачивает договор (ст. 50). Если по окончании срока наниматель остаётся в жилье более 30 дней без возражений наймодателя, аренда презюмируется продлённой на неопределённый срок, и требовать авансовую оплату больше нельзя.
Единственный параграф ст. 50: после такого продления наймодатель может расторгнуть договор только по истечении 30 месяцев с его начала либо по основаниям ст. 47.
Практический смысл для приезжего: краткосрочный договор, который «просто продлился сам собой» на месяц с лишним, превращается в бессрочный со всей защитой обычной аренды. Для нанимателя это выгодно, для наймодателя — риск, и поэтому в курортных местах формальному переоформлению уделяют внимание.
К аренде почти всегда добавляются condomínio (взносы за обслуживание дома) и IPTU — их регулярно не закладывают в бюджет, см. Налоги на недвижимость в Бразилии для нерезидента.
Досрочный выход из договора (ст. 4)
Пока срок договора идёт, арендодатель забрать объект не может. Арендатор съехать может — но платит multa rescisória, и она пропорциональна неисполненной части срока, а не берётся целиком. Если размер штрафа в договоре не оговорён, его определяет суд.
Освобождение от штрафа — одно (ст. 4, единственный параграф): переезд по переводу работодателя (частного или государственного) на работу в другую местность. Условие — письменно уведомить арендодателя минимум за 30 дней.
Для приезжего это главная норма всей темы: стандартный жилой договор заключается на 30 месяцев, а планы меняются быстрее.
Индексация и пересмотр платы (ст. 17–20)
- Размер платы стороны определяют свободно, но её запрещено устанавливать в иностранной валюте и привязывать к курсу или к минимальной зарплате (ст. 17). Договориться платить «в долларах» нельзя.
- Изменить сумму или условие о корректировке можно по соглашению сторон (ст. 18).
- Если согласия нет, через три года действия договора любая сторона вправе требовать судебного пересмотра платы до рыночного уровня (ст. 19).
- Предоплата аренды запрещена, кроме случаев ст. 42 (когда гарантии нет вовсе) и посуточной аренды (ст. 20).
Конкретный индекс корректировки — предмет договора; на рынке применяют инфляционные индексы. В самом законе индекс не назван.
Кто платит за что в кондоминиуме (ст. 22 X и 23 XII)
Это то место, где приезжему чаще всего выставляют лишнее.
| Платит арендодатель — extraordinárias | Платит арендатор — ordinárias |
|---|---|
| работы, затрагивающие конструкцию здания | зарплаты и взносы за персонал кондоминиума |
| покраска фасадов и внешних оконных блоков | вода, канализация, газ, свет в местах общего пользования |
| работы для восстановления пригодности здания к проживанию | уборка, содержание и покраска мест общего пользования |
| трудовые компенсации за увольнения до начала аренды | обслуживание общих инженерных систем и оборудования |
| установка систем безопасности, пожаротушения, связи, спортивного и досугового оборудования | обслуживание лифтов, домофона, коллективных антенн |
| декор и озеленение общих зон | мелкий ремонт общих электрических и водопроводных установок |
| формирование резервного фонда | раскладка дефицита, кроме периода до начала аренды |
Проще всего запомнить по принципу: всё, что улучшает или чинит сам дом, — на собственнике; всё, что поддерживает его работу изо дня в день, — на арендаторе. Взнос в резервный фонд и покраска фасада в счёте арендатора — незаконны.
Если квартиру продают (ст. 27–34)
У арендатора есть право преимущественной покупки на равных с третьими лицами условиях. Собственник обязан уведомить его о сделке — судебным, внесудебным или иным бесспорным способом, с указанием всех условий: цены, порядка оплаты, наличия обременений, места и времени, где можно изучить документы (ст. 27).
- На ответ даётся 30 дней, молчание гасит право (ст. 28).
- Если арендатор согласился, а собственник передумал, тот отвечает за убытки, включая упущенную выгоду (ст. 29).
- Если право обошли, арендатор может требовать убытки либо забрать объект себе, внеся цену и расходы, — в течение 6 месяцев с регистрации сделки и только если договор аренды был внесён в matrícula объекта минимум за 30 дней до продажи (ст. 33).
- У сособственника здания приоритет выше, чем у арендатора (ст. 34).
Внесение договора аренды в matrícula — дешёвое действие, которое единственное делает это право работающим.
Чем заканчивается договор (ст. 46–47)
| Срок договора | Что происходит по истечении |
|---|---|
| 30 месяцев и больше, письменный | прекращается автоматически, без уведомлений. Если арендатор остался и собственник 30 дней не возражал — договор продлевается на неопределённый срок, и дальше собственник вправе прекратить его в любой момент, дав 30 дней на выезд |
| меньше 30 месяцев | продлевается автоматически на неопределённый срок, и забрать объект можно только по перечисленным в законе основаниям |
Основания по ст. 47 — закрытый перечень:
- случаи ст. 9 — взаимное соглашение, нарушение договора или закона, неуплата, необходимость срочных работ по требованию властей;
- прекращение трудового договора, если проживание было связано с работой;
- для собственного проживания арендодателя, его супруга или сожителя, либо для проживания восходящего или нисходящего родственника, у которого своего жилья нет;
- под снос и разрешённое строительство либо согласованные работы, увеличивающие площадь минимум на 20%, а для гостиницы или пансиона — на 50%;
- если непрерывная аренда длится дольше пяти лет.
По третьему основанию необходимость придётся доказывать в суде, если арендодатель уже занимает другой объект в тех же обстоятельствах (§1). Пятое основание — оборотная сторона защиты коротких договоров: она не вечная.
Это контринтуитивно: более короткий договор защищает арендатора сильнее. Стандартные 30 месяцев по окончании превращаются в режим, где съехать могут попросить за месяц без объяснения причин.
Чем индексируют плату — и сколько это было
Закон индекс не называет, его выбирают в договоре. На практике спорят два, и вот их значения за двенадцать месяцев к маю 2026: IGP-M FGV +1,95%, IPCA IBGE +4,72%. Разрыв в пользу арендатора здесь редкость: обычно IGP-M растёт быстрее, и в договоре потому стоит смотреть, какой из них прописан. Оба значения — из информа индекса FipeZAP за май 2026, где они приводятся для сравнения с рынком аренды.
Источники
- T1Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)planalto.gov.br · первоисточник
- T2Запрет двойной гарантии в договорах аренды: судебная практикаjusbrasil.com.br · вторичный источник
- T2Закон об аренде: толкование и судебная практикаportalimobiliariocontagem.com.br · вторичный источник
- T1Информ FipeZAP за май 2026 — сравнительные значения IGP-M FGV (+1,95%) и IPCA IBGE (+4,72%) за 12 месяцевdownloads.fipe.org.br · первоисточник
T1 — первоисточник: закон, сайт ведомства, тариф. T2 — вторичный: пресса, профильные сайты. T3 — прочее.
