Главное правило бразильского права: собственность переходит не по договору, а по записи в реестре. Гражданский кодекс (ст. 1.245) прямо говорит, что до регистрации перехода права продавец продолжает считаться собственником. Поэтому цепочка такая: проверка документов → escritura у нотариуса → уплата ITBI → регистрация в Registro de Imóveis. Ориентир по сопутствующим расходам сверх цены объекта — порядка 4–6%, из которых основная часть ITBI.
⚠️ Обзор для ориентирования, не юридическая консультация. Сделку должен вести местный адвокат, особенно при покупке иностранцем.
Этапы
- Проверка объекта и продавца. Основной документ — свежая matrícula, выписка из реестра недвижимости. Из неё видно историю собственности, ипотеки, аресты и обременения.
- Предварительный договор (contrato de promessa de compra e venda) — при покупке в рассрочку или строящегося жилья. Его тоже можно зарегистрировать в реестре, что резко повышает защиту покупателя.
- Escritura pública — оформляется в нотариальной конторе (cartório de notas), подписывается сторонами.
- ITBI — муниципальный налог на переход права, оплачивается покупателем, см. Налоги на недвижимость в Бразилии для нерезидента.
- Регистрация в Cartório de Registro de Imóveis. Только этот шаг делает покупателя собственником.
Что проверять до сделки
| Документ | Что показывает |
|---|---|
| Matrícula atualizada | собственник, история переходов, ипотека, арест, обременения |
| Certidões negativas продавца | долги: гражданские, трудовые, федеральные, налоговые |
| Квитанции IPTU | нет ли задолженности по муниципальному налогу |
| Declaração do condomínio | нет ли долга по взносам за обслуживание дома |
| Habite-se | объект введён в эксплуатацию законно |
Долги идут за объектом. Задолженность по IPTU и по взносам кондоминиума в бразильской практике привязана к недвижимости, а не только к прежнему владельцу. Непроверенный долг становится проблемой нового собственника — это одна из самых частых ошибок покупателей.
Сроки регистрации
Ст. 188 Закона о публичных реестрах в редакции Lei 14.382/2022:
- регистрация либо мотивированный отказ — в течение 10 дней с даты внесения документа в протокол;
- для простых договоров купли-продажи без особых условий, при отсутствии замечаний и оплаченных сборах — 5 дней.
Ст. 1.246 Гражданского кодекса: регистрация действует с момента подачи документа нотариусу и внесения в протокол, а не с момента завершения процедуры.
Расходы сверх цены объекта
| Статья | Порядок величины |
|---|---|
| ITBI | 2–4% от рыночной стоимости объекта, а не от кадастровой (STJ, Тема 1113; ст. 38 CTN в ред. LC 227/2026); ставку задаёт муниципалитет, во Флорианополисе 2% |
| Нотариальные сборы за escritura | по таблице штата, ориентировочно 1–2% |
| Регистрация в реестре | ориентировочно 0,5–1% |
| Certidões | ориентировочно R$ 500–1 000 суммарно |
| Юридическое сопровождение | по договорённости, для дорогих сделок стандартная практика |
Данные по нотариальным тарифам и ITBI — из вторичных источников за 2026 год. Тарифы задаются каждым штатом и муниципалитетом отдельно, поэтому это ориентир, а не расчёт.
Флорианополис: ITBI в цифрах, а не «ориентировочно»
Раздел про недвижимость три года писался страной целиком, хотя ITBI — налог муниципальный, и у читателя этой базы муниципалитет обычно один. Мэрия Флорианополиса публикует свои значения; снимок на 08.2026:
| Что | Значение |
|---|---|
| Ставка | 2% от valor venal |
| Пониженная ставка (SFH, PAR, социальное жильё) | 0,5% до предела года — на 2026 это R$ 259 540,29 |
| Освобождение | народное жильё с valor venal до R$ 206 266,96 (2026) |
| Кто платит | покупатель (приобретатель права) |
| База | valor venal — сколько объект стоил бы в нормальных рыночных условиях, а не обязательно цена в договоре |
| Занижение | мэрия вправе проверить и доначислить со штрафом 50% |
| Рассрочка | есть; с ноября 2018 года escritura оформляется, если оплачена текущая часть, полной уплаты вперёд не требуется |
Здесь работает правило, которого нет в общероссийском опыте: торг с занижением цены в договоре во Флорипе не экономит налог. База — рыночная стоимость: цена в договоре считается ей соответствующей, пока мэрия не оспорит её в административной процедуре (ст. 148 CTN), а заниженная цена такую проверку и вызывает. Назначить базу своей оценкой в одностороннем порядке мэрия не вправе — так решил STJ в Теме 1113.
Не входит: fusão, incorporação и cisão компаний, а также первоначальные способы приобретения — usucapião и изъятие. Регистрация недвижимости и нотариат во Флорианополисе — в Легализация иностранных документов — апостиль и присяжный перевод.
Особенности для иностранца
- Обязателен CPF — без него сделка не оформляется, см. CPF для иностранца — зачем нужен и как получить.
- Городская недвижимость доступна без ограничений по гражданству; сельская земля — под жёсткими лимитами, см. Недвижимость и долгосрочная аренда для иностранца.
- Возможна покупка через представителя по доверенности, до приезда в страну.
- Покупка не даёт миграционного статуса сама по себе; отдельная процедура резиденции по инвестициям — Резиденция по инвестициям — недвижимость и бизнес.
Источники
- T1STJ, Тема 1113 — база ITBI: рыночная стоимость сделки, а не кадастровая; цена договора предполагается верной, мэрия оспаривает её в административной процедуреstj.jus.br · первоисточник
- T1Гражданский кодекс — право собственности возникает с регистрациейplanalto.gov.br · первоисточник
- T1Lei nº 6.015/1973 о публичных реестрах — сроки регистрацииplanalto.gov.br · первоисточник
- T2Порядок купли-продажи недвижимости: документы, этапы, расходыnradvocacia.com.br · вторичный источник
- T2Документы при покупке, ITBI и регистрация, обзор 2026larya.com.br · вторичный источник
- T1Мэрия Флорианополиса — ITBI: ставка 2%, пониженная 0,5% до R$ 259 540,29 (2026), освобождение до R$ 206 266,96, база valor venal, штраф 50% при занижении, рассрочкаpmf.sc.gov.br · первоисточник
T1 — первоисточник: закон, сайт ведомства, тариф. T2 — вторичный: пресса, профильные сайты. T3 — прочее.